广州地市频现变局 房企湾区拿地趋理性

时间:2019-11-02 来源:www.syqnsy.com

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原标题:广州市经常变成一个城市;9月18日,广州市公共资源交易中心列出了9块土地,包括位于海珠、白云、天河和从化的4栋住宅。上述四套住宅原计划于10月24日出售,采用“招标-竞建-竞自住-抽签”的招标原则。

然而,白云、天河、从化三栋住宅楼因某种原因被终止出售,最终只有海珠住宅楼以底价出售。

自10月以来,广州的土地市场变化频繁。在许多地块的终止和延伸之后,海湾地区住房企业的态度正在发生变化。

《临江锦绣大地》底价交易

10月24日,《临江锦绣大地》海珠区大甘卫西侧地块最终被中海地产以底价收购,总成交价50.96亿元,底价/。

据Caijing.com介绍,海珠区大甘卫西侧的地块自上市以来备受关注,主要是因为其自身稀缺的滨江地产。同时,该地块是今年海珠区第一个住宅用地,也是广州土地拍卖史上第二高的住宅用地。

转让文件显示该地块土地用途为二级住宅用地和与服务设施配套的商业用地。位于瑶里工业区以东,环岛路以北,大干围涌以南,白光港城项目以西。地块面积约43,900平方米,可用建筑面积约25,800平方米,最大规划容量约147,200平方米。

小区周围有很多楼盘在出售,如潇雅雅居乐海珠、融雨金融街、越秀星辉海珠湾等。根据房地产数据,上述地块10月份的参考价格在40,200元/平方米至55,000元/平方米之间。

郝迪研究所执行主任方小泉认为该地块的底价是合理的。“首先,情节的性质不好。它位于长江沿岸海珠区的第一线。它肯定是沿河的奢侈品,但缺乏配套设施、环境和交通。该地块周围是大型厂房,交通也很不方便。进出只有一条路。因此,开发这一高端项目相当困难,即使住房企业的底价也面临压力。其次,该地块的总价格很高。目前,开发商普遍缺钱,这个项目的价值相对较高,未来的销售速度不会很快。因此,资本撤出的周期很长。目前,只有少数企业能够承受这种压力,有实力赢得这块土地。因此,对这块土地的竞争并不激烈。”

广州市经常变化

自10月以来,广州土地市场上的许多住宅被终止和延期。

广州公共资源交易中心分别于16日、21日和24日发布了三条公告。原计划与海珠区同一天出售的白云、从化和天河三块土地全部终止。

10月23日,原定于10月31日出售的白云区金沙洲AB地块也暂停上市。该地块为住宅用地,总用地面积,初始价格为38.73亿元,初始底价为。49元/。

此前,广州市规划资源延伸公告(2019)地块29和广州市规划资源延伸公告(2019)地块30分别于10月14日和19日终止交易程序。上述两块地块原定于10月21日出售,总售价为61.12亿元。

除上述已终止上市的地块外,最近两块地块的投标时间已被推迟。10月14日,横沥镇南沙区灵山岛顶端地块C1-25-02的拍卖推迟至11月1日,地块面积38400平方米,起拍价10.54亿元。10月16日,花都区芙蓉大道东首块地块拍卖推迟至10月31日。该地块的起拍价为2.68亿元。

中原地产项目部总经理黄桃认为,广州土地市场许多住宅用地销售被终止的原因可能是土地拍卖前有意“逃离”房地产公司,或者土地销售条件可能不符合当前市场形势。“最近几个月,住房企业的销售情况不是很好,资金返还也有一些困难,所以住房企业占用土地的意愿可能很差。另一方面,一些土地更高的售价和更严格的条件将进一步影响开发商的土地征用意愿。“

与此同时,黄桃表示,目前广州开放的土地市场已经在不低于标准地价的基础上变得市场化,而目前的一系列表现是市场的反馈结果。

芳旗湾区征地小心。

自年初《粤港澳大湾区规划纲要》推出以来,大湾区已成为业界关注的焦点。看到粤港澳台大湾区的建设带来的巨大机遇,许多住宅企业都把它视为必不可少的。

好研究所的统计数据显示,2019年1月至8月,大湾区9个城市共销售商业用地276个,销售面积1167.7万平方米,总销售量3071.8万平方米,总销售价格2246.6亿元,平均销售底价7314元/,平均溢价20%。

但自第三季度以来,不仅广州出现了多次土地拍卖,大湾区的土地市场也频繁出现土地拍卖和终止上市。土地市场越来越面向秋季。

据郝迪研究所统计,截至目前,2019年广州市已有14个住宅用地项目被出售和取消,均集中在下半年。整个海湾地区已经关闭,72个住宅被取消。9月和10月,出售或取消的地块数量达到40块,占总数的56%。

与此同时,自第三季度以来,海湾地区的土地市场很少有高地价的土地交易。中原地产的统计数据显示,9月份海湾地区7个城市(广州、深圳、中山、珠海、惠州、东莞和佛山)的保险费率为7%,比8月份下降了4%。

方小泉认为,目前住宅企业对湾区征地的态度普遍较为谨慎。主要原因是土地性质差、地价高、新房市场疲软,以及由于大环境下融资困难和政策严格,住房企业的预期下降。

今年上半年,在住房企业的激烈竞争中,住房企业的征地成本实际上已经提高,大湾区的土地越来越“贵”。据凯里统计,2019年上半年,广东、香港、澳门大湾区9个城市共出售商业用地212块(包括纯住宅用地、商业住宅用地、商业用地和综合用地),较去年同期减少46个案例。营业额为2499万平方米,同比下降17%。然而,今年上半年,海湾地区的土地面积为1771亿元,同比增长16%。

和硕首席分析师郭毅认为,大湾区的土地市场已经变冷,或者是因为大多数住宅企业的核心需求不是扩大储备。“下半年,融资环境趋紧,住房企业资本进入收缩,销售收款率也在放缓。对于大多数住房企业来说,他们目前关注的是自己的现金流,而不是积极扩张。此外,从企业本身来看,经过上半年的补货,土地储备已经达到了相对平衡的状态。在这一阶段,住房企业的业务重点可能更多地是力争全年业绩目标,而不是继续扩大存储。”

(责任编辑:DF120)

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